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法律中的“公摊面积”

发布时间:2018/09/03作者:黄明辉 来源:学习时报

摘要:《物权法》第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。


  公摊面积,是指建筑物内各产权人对共同使用的建筑面积中由各共有人分别摊销的部分。随着房地产市场经济的发达和房地产法律制度的逐步完善,这一概念被引入法律,并在理论和实务中得到广泛应用。近年来,商品房买卖合同纠纷中的房屋面积纠纷呈上升趋势,其中与建筑物公摊面积相关的纠纷是争议的焦点之一。《物权法》第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是“公摊”的法律渊源。按照“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”的方式计算房价,为《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第5条所明确规定。

  公摊面积的法律特征

  与专有部分不可分离。公摊面积和专有部分面积共同构成了房屋建筑总面积,其与专有部分在结构上是一个不可分割的整体,在功能上互相依赖和衔接,因此公摊面积具有与专有部分不可分离的特征。所有权人取得了专有部分的所有权,也就同时取得了公摊面积的所有权,也只有同时取得公摊面积的所有权,才能保证专有部分结构和使用功能的完整性,进而无障碍地实现专有部分的物权法功能。

  公摊面积本身的不可分割性。公摊面积作为建筑物的共有部分,本身具有不可分割性。所有权人对公摊面积享有共有权,但是鉴于公摊面积并不是机械地被分割成一个个单独的所有权,而是以共有共管和共同使用的情形存在,因此所有权人对该部分不得要求予以分割和单独处分,这与一般的共有形式存在明显不同。

  公摊部分的权利归属

  公摊面积是建筑物中多个业主共同使用的部分,是建筑物正常使用的保障,其在结构上与建筑物专有部分相互衔接,一般属于建筑物的组成部分或者与建筑物有密切联系,是专有部分发挥正常功能必不可少的,在功能上起着辅助和保证专有部分使用的作用,因此该部分不能由单个业主所有,而应该由全体业主共同所有。《物权法》第71条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”即是对这一原则的立法确认。《商品房销售管理办法》第18条规定:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

  当前,围绕公摊面积产生了较多问题,但不宜简单地认为只要废除公摊面积就必然能解决这些问题。首先,公摊面积已经为行业所认同并被规定到相关法律法规中,如《物权法》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》《公用建筑面积分摊规则》等都对公摊面积作出了规定,确认了公摊面积的法律地位,盲目取消公摊面积可能会造成法律法规适用上的混乱。其次,建筑物的共有部分是为了保障建筑物功能实现的必要设施,其权利归属关乎业主的切身利益。公摊面积的存在,可以对共有部分的权属界定提供帮助,而取消公摊面积,则意味着业主将不再需要为公用部分支付对价,因此业主对取得共有部分的所有权缺乏依据,这不利于业主利益的保护。再次,有人认为取消公摊面积,以套内面积计价,可以增加房价的透明度,降低房屋价格,达到遏制房价过快增长的目的。这种观点并不合理。对于现代城市中的多层住宅楼而言,公共区域必不可少,因此房地产的开发成本必然包括公摊面积的建设成本。如果取消公摊面积,只不过是将公摊面积从房屋售价计算中排除。但一栋住宅楼的成本预算和预期利润不会因为是按照套内面积还是按照建筑面积计算而有所变化,即使取消公摊面积,也不会改变消费者购房的总价。《商品房买卖合同示范文本》(2014)第7条就列出了包含公摊面积与不包含公摊面积的不同计算方式。因此,在现阶段,最重要的是在现有基础上对相关制度进行完善,对其范围进行进一步明确,对其计算方法和操作程序进行细化。

  涉及公摊面积的制度完善

  坚持有利于购房者的基本原则。在房地产市场中,开发商往往处于优势地位,购房者也因为认知能力和财力的限制很难对公摊面积的计算有一个全面的掌握,因此在公摊面积计算和相关纠纷的解决中应当将利益的天平向购房者适当倾斜,尽量采用有利于购房者的计算依据和方法,同时,应当将公摊的项目和面积在售房宣传资料和购房合同中详细列明,以保护购房者的知情权。充分保障购房者的知情权,从而保障购房者利益。

  进一步明确公摊面积的范围。在涉及公摊面积的争议中,许多案例是因为公摊面积计算不合理造成的,例如将部分公共面积重复计算、将单幢公摊的面积计入多幢公摊、采用有利于开发商的计算公式等,使得购房者承担的公摊面积远远超过了合理的水平,从而酿成纠纷。在进行公摊面积计算时,首要的应当是确定哪些面积应当公摊,哪些面积不应公摊。这就要求在计算中严格遵守相关法律法规,对法律中严禁公摊的项目逐一扣除,例如对层高小于2.2米的建筑物就不应当计算其面积。应当结合建筑物实际情况,对有争议的公摊建筑按照其功能和用途进行具体分类,严格按照“谁使用谁公摊”的原则,将属于业主和开发商专有的部分从公摊面积中扣除,特别是对一些新结构、新设施作出相应的规定,使得公摊面积的范围清晰合理。

  重视法律法规的衔接与协调。建筑物公摊面积涉及物权法、房地产法、建筑法等领域的多项法律法规,其范围划分和权属界定情况复杂,在现实中,依据单一的法律规范很难作出准确的判断,且公摊面积纠纷涉及范围广、类型多、情形多变,因此有必要建立相关法律的协调调节机制,综合考虑法律规定,在解决纠纷时进行系统考量。

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